鄧肇峰 沙田區議員

早前，房協推出的兩個資助出售房屋項目「聚然」及「峻然」銷情熾熱，獲得超額認購逾12倍。回首首批居屋推出時，3萬份申請表「秒罄」的盛況，反映出香港人對「安居」的渴求至今已經持續半個世紀。沙田穗禾苑作為首批六個居屋屋苑之一，一直以來，其獨特的建築美學、複雜的地權更替與社區治理難題，構成香港居屋發展史的縮影。

「居者有其屋」理念早見於1960年代。當時香港經濟起飛，工業化帶動城市人口暴增，港英政府出臺《中等入息階級人士購置自居樓宇計劃：高登委員會工作報告書》，促成「香港建屋貸款有限公司」成立，為月入900至2,000元的中等入息人士提供置業貸款。這套創新金融工具，首次把「居者有其屋」的理念轉化為現實操作。雖然該計劃因申請限制多，最終只批出32宗貸款，卻為居屋政策埋下種子。

1970年代的「十年建屋計劃」正式提出「居者有其屋」，設立基金豁免土地成本，以市價30%至40%折扣出售單位，協助月入達3,500元、超過租住公屋入息限額的夾心階層家庭置業。在1978年推出的六個屋苑共8,373伙單位，售價介乎9萬至16萬元，相當於中產家庭年收入2至4倍。

設計美學與政策實施的藍本

沙田穗禾苑作為首批居屋之一，呎價與同期位於何文田的俊文苑相若，皆高於其他屋苑約30%。高溢價源於其獨特建築價值：由日籍建築師木下一設計，採用創新的「風車型平面布局」，將9幢塔樓分三組錯落排布於豐、慶、詠三區。其突破性的設計，在每三層設集中電梯大堂取代傳統長走廊，減低罪案發生，三層24戶形成半封閉社群單元，又增強了鄰里互動。設計不僅透過交錯陽臺實現自然採光，同時加強通風，室內溫度較板樓型屋苑低2至3度。「以人為本」的建築哲學使穗禾苑「三層共享電梯」模式更成為後續興民邨等公營房屋的藍本。

居屋政策一直隨時代調整。以「不牟利為本」的理念為例，為防止炒賣，初期規定業主首5年只可原價回售予房委會，5至10年則按居屋定價回售。至1982年，政府修例引入「補地價」機制，容許補回原來折扣部分地價後可以將單位自由轉售，其後又設禁售期等限制，以實現「居屋房住不炒」。其他如引入白表抽籤機制，以及近年新增「家有長者」、「家有初生」等優先揀樓待遇，都是為配合置業階梯政策而衍生的創新。

逐步破解地權與治理難題

對穗禾苑而言，受政策變更影響最深的，相信是「地權更替」。2005年，房委會將180個屋邨屋苑的商場出售予房地產基金，在居屋屋苑的買賣協議加入「分攤比率契諾」。以穗禾苑為例，規定新業主須按49.2%比例分擔公用設施維修費。但之後地權再度轉讓，資訊閉塞下契約責任變得模糊不清；在2013年進行2,300萬元地底供水喉管工程中，住宅業主承擔逾九成半的開支，成為社區治理上的一個警號。

穗禾苑依山而建的地勢，令往來火炭與屋苑之間的300級梯級成為長者的「日常障礙」。自2009年起，區議員就倡議建設自動扶梯及升降機系統，冀以無障礙設計改善步行環境。歷經多番諮詢、規劃、技術評估，路政署終於在近年完成初步設計，方案包括三部升降機、五段雙向自動扶梯、五部輪椅升降臺及六段有蓋行人徑。雖然項目在技術上無不可克服的困難，並獲持份者普遍支持，惟涉及部分由私人公司持有土地，需依《道路（工程、使用及補償）條例》刊憲及協商收回，現時地政程序與業權協商進展緩慢，工程動工尚遙遙無期。區議員持續在多方協調中發揮橋樑作用，期望早日消弭治理的斷層。